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王菁律师精选案例1——租期还没到,业主要卖房,怎么办?

添加时间:2021年11月05日 来源: 中山追讨货款律师 浏览:366
[导读]:房屋交易持续高温,有人持币观望,有人干脆租房。今天,就来说说我承办的一件房屋租赁纠纷是如何胜诉的。案情:业主武大和金莲将自有豪宅租给了巫颂,并签订了一份《租赁合同》,约定租期三年,租金一万元/月,押金两万元。合同约定了违约条款:“如因特殊情况需要提前终止租赁合同的,应提前30日通知对方,经对方同意后办理退房交接手续。违约者押金不退,并需支付三万元违约金。”一年后 ...

房屋交易持续高温,有人持币观望,有人干脆租房。今天,就来说说我承办的一件房屋租赁纠纷是如何胜诉的。

案情

业主武大和金莲将自有豪宅租给了巫颂,并签订了一份《租赁合同》,约定租期三年,租金一万元/月,押金两万元。合同约定了违约条款:“如因特殊情况需要提前终止租赁合同的,应提前30日通知对方,经对方同意后办理退房交接手续。违约者押金不退,并需支付三万元违约金。”一年后,武大和金莲的豪宅被隔壁老王相中欲高价收购,于是二人找巫颂提前解除租赁合同,并愿意付其三万元违约金,但巫颂不同意。

武大和金莲,有权提前解除租赁合同吗?

王律师:没有原因有三:

第一,武大和金莲不享有约定解除权。

租赁合同之违约条款明确约定了“如因特殊情况需要提前终止租赁合同的,须提前30日通知对方,经对方同意后才可办理房屋退房交接手续”。本案中,巫颂并没有同意。而且,租赁合同所称“特殊情况”也没有载明具体方向,缺乏明确性,仅凭“房屋被人高价收购”为由提前终止租赁,是不足以被认定为特殊情况的。

第二,武大和金莲也不享有法定解除权。

首先巫颂没有做出根本违约的行为,其次房屋出售后也不会影响租赁合同的继续履行,不会导致合同目的无法实现,所以武大、金莲不能以此提前终止租赁合同。简单的说,业主出售房屋并不是以解除租赁合同为前提,正所谓“买卖不破租赁”。

那武大、金莲给一笔违约金就可以提前解除租赁合同了吗?

王律师:也不可以支付违约金,是违反约定解除合同的后果,不是解除合同的理由。能否解除合同,取决于双方的约定和法律的规定。本案中的武大、金莲既不存在租赁合同约定解除的特殊情形,也没有取得巫颂的同意,同时也不享有法定解除权,所以,即便二人支付巫颂违约金,也不代表就取得了合同解除权。

房子还是被卖了,巫颂怎么办?

王律师:一事归一事。武大、金莲无权擅自解除租赁合同,所以租赁合同仍然合法有效,继续履行。同时,根据“买卖不破租赁”原则,房子被卖了,新业主依法成为新出租人,巫颂可以一直住到租赁期满。



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  • 作者:王菁律师团队[广东-中山]
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